Rozhodli ste sa stavať alebo rekonštruovať nehnuteľnosť? Nemáte však žiadnu predstavu, či budete potrebovať stavebné povolenie alebo postačí ohlásenie stavby. Neviete, čo všetko treba vybaviť na stavebnom úrade pred tým, ako začnete so samotnou stavbou? 

Zorientovať sa v zložitej legislatívnej úprave Stavebného zákona a celkovo neprehľadnej problematike stavebného práva vám pomôže tento článok.

Máte možnosť pustiť sa do vybavovačiek na stavebnom úrade sami alebo zastupovaním v stavebnom konaní pre stavebným úradom poveriť na základe splnomocnenia špecializovanú firmu. Tá proces stavebného konania do detailov pozná a ovláda jednotlivé administratívne postupy, ako aj príslušnú legislatívu.

Takto ušetríte od niekoľkých týždňov až po niekoľko mesiacov času pri začatí stavby, ako aj niekoľko dní absencie v práci, ktoré sú potrebné na prvotnú návštevu úradov. 

O vašich ušetrených nervoch a energii ani nehovoriac!

Či už ide o novostavbu alebo zmenu dokončenej stavby (tento článok vysvetľuje aj to, čo znamená v praxi a z pohľadu Stavebného zákona pojem zmena dokončenej stavby) hovorovo „prestavbu“ alebo „rekonštrukciu stavby“ môžu nastať 3 situácie, s ktorými Stavebný zákon počíta.

Podľa toho je stavebník povinný zabezpečiť si príslušný druh povolenia od stavebného úradu. Pritom aj súhlas stavebného úradu s ohlásenou drobnou stavbou má do určitej miery charakter povolenia, ale nie je to ani zďaleka to isté ako stavebné povolenie.

O ktoré 3 situácie teda ide?

– stavebný zákon vyžaduje ohlásenie stavby

– nie je potrebné ohlásenie stavby ani stavebné povolenie

– stavebný zákon vyžaduje stavebné povolenie

Pardon, je tu ešte 4. možnosť! Tou je správna úvaha stavebného úradu. V niektorých prípadoch bude mať posledné slovo stavebný úrad! Nemyslíme tým teraz hypotetickú situáciu, že si stavebný úrad vyloží prípad v rozpore so zákonom alebo vo váš neprospech –  čítajte preto ďalej, vrátime sa k tomu.

A teraz pekne po poriadku.

 

Ktoré stavby a stavebné práce možno uskutočňovať iba na základe ohlásenia?

Výhodou je, že proti stavebnému konaniu ide o jednoduchší prípad ako v prípadoch stavieb, ktoré podliehajú stavebnému konaniu.

Ohlásiť stavebnému úradu treba predovšetkým drobné stavby, niektoré stavebné úpravy a zákonom presne vymedzené stavby komunikačných sietí a zariadení. Ohlásiť treba aj udržiavacie práce, ktoré svojou povahou a rozsahom nespadajú do kategórie „bežné udržiavacie práce“.

Ohlasovacia povinnosť voči stavebnému úradu vyplýva z § 55 ods. 2 Stavebného zákona, podľa ktorého písomné ohlásenie stavby stavebnému úradu postačí v nasledujúcich prípadoch:

a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí (kumulatívna podmienka),

b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie;

c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;

d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,

e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2,5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,

f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4,5 m,

g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby,

h) pri reklamných stavbách, na ktorých najväčšia informačná plocha je menšia ako 3 m2, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak.

Podľa § 39a ods. 3  písm. b) a c) Stavebného zákona pre drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce sa nevyžaduje územné rozhodnutie. Územné konanie ako osobitný druh správneho konania vedeného podľa Stavebného zákona predchádza stavebnému konaniu. Stavebné konanie teda nemožno začať skôr, ako pred dosiahnutím právoplatného územného rozhodnutia.

Písomné ohlásenie stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác stavebnému úradu tzv. ohláška

Stavebník je povinný uskutočnenie stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác uvedených v § 55 ods. 2 pís. a) až h) Stavebného zákona vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu.

K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres; ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu.

Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú (t.j. taká, ku ktorej bolo na stavebnom úrade podané ohlásenie drobnej stavby) drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Aj tu sa teda stretávame s aplikáciou tzv. správnej úvahy, resp. správneho uváženia stavebného úradu (4. z možností, ktoré môžu nastať).

Čo v prípade, že stavebný úrad s vami nekomunikuje?

V praxi sa často stretávame s otázkou, či stavebník môže uskutočniť drobnú stavbu len na základe podaného ohlásenia v prípade, že mu stavebný úrad neodpovie do 30 dní alebo dlhšie.

Na takomto princípe režim ohlasovania a povoľovania stavieb v súčasnosti nefunguje. Zrejme ani v budúcnosti po rekodifikácii stavebného zákona fungovať nebude. Pravdepodobne však dôjde k rozšíreniu okruhu stavieb, ktoré si nebudú vyžadovať ohlásenie.

Ustanovenie § 57 ods. 2 Stavebného zákona dáva jednoznačnú odpoveď. Stavebník môže uskutočniť ohlásené stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu podľa podaného ohlásenia  nemá námietky.

V opačnom prípade by išlo o stavbu uskutočnenú bez predchádzajúceho ohlásenia stavebnému úradu alebo tzv. neohlásenú stavbu. Týmto sa vystavujete riziku štátneho stavebného dohľadu, pokiaľ stavebný úrad na základe vlastnej činnosti alebo podnetu inej osoby zistí, že uskutočňujete neohlásenú stavbu (bez súhlasu stavebného úradu s podaným ohlásením).

Pozor treba dávať aj na doplnkovú funkciu, ktorá sa vyžaduje u drobnej stavby. Ak nesprávne posúdite túto situáciu a nepôjde o stavbu, ktorú možno uskutočňovať iba na základe ohlásenia, z neohlásenej stavby sa razom môže stať dodatočné stavebné konanie, v ktorom sa môžete pokúsiť nelegálnu (čiernu) stavbuzlegalizovať. Toto konanie je vždy spojené s konaním o priestupku podľa Stavebného zákona na úseku územného plánovania a stavebného poriadku (fyzické osoby) alebo správnom delikte (právnické osoby alebo fyzické osoby oprávnené na podnikanie) a uložením finančnej pokuty v medziach zákonných sadzieb.

Čo je to drobná stavba a na základe akých kritérií sa posudzuje? Doplnková funkcia drobnej stavby

Drobné stavby sú podľa Stavebného zákona (§ 139b SZ) definované ako stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu) a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, a to:a) prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení, b) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m, napríklad pivnice, žumpy.

Za drobné stavby sa považujú aj:

a) stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 30 m2 a výška 5 m, napríklad sklady krmiva, náradia alebo hnojiva,

b) oplotenie,

c) prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby,

d) nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky, priepusty a pod,

e) reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha je menšia ako 3 m2.

Doplnková funkcia drobnej stavby sa nedá presne zadefinovať, keďže sa musia do úvahy brať aj možné špecifické okolnosti a v praxi má každý stavebný úrad zaužívanú istú metodiku posudzovania tejto otázky.

Určite vás však musíme upozorniť na najčastejšie prípady, kedy dochádza k omylom stavebníkov. To, že zastavaná plocha plánovanej stavby nepresahuje 25m2 alebo sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby, nemení sa podstatne vonkajší vzhľad alebo spôsob užívania stavby automaticky neznamená, že ide o drobnú stavbu.

– Zmeny dokončených stavieb – prístavby, nadstavby a vstavby si vždy vyžadujú stavebné povolenie, čo vyplýva jednak zo zákona (§ 55 ods. 1 Stavebného zákona), zmeny dokončených stavieb tiež často plnia tú istú funkciu ako doterajšia stavba a sú prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou (napr. obytnú, takže sa určite nedá hovoriť o doplnkovej funkcii k hlavnej stavbe).

– Stavebné úpravy, pri ktorých sa síce zachová vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (podstata pojmu stavebných úprav) a ktoré sú však zároveň aj stavebnými úpravami, ktorými sa podstatne mení vzhľad stavby, zasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, mení sa spôsob užívania stavby alebo sa ohrozujú sa záujmy spoločnosti – nemožno tu aplikovať § 55 ods. 2 (nie sú splnené 4 kumulatívne zákonné predpoklady), podľa ktorého postačuje ohlásenie stavebnému úradu, tento prípad spadá pod odsek 1 – vyžaduje sa stavebné povolenie.

Zobytnenie priestorov

Častým prípadom stavebných úprav vyžadujúcich si stavebné povolenie je napr. prestavba podkrovných priestorov za účelom ich zobytnenia. Zobytniť podkrovie a užívať ho ako obytný priestor nie je možné na základe ohlásenia. Týmito stavebnými úpravami sa prinajmenšom mení pôvodný spôsob užívania stavby, resp. jej časti a bez následnej kolaudácie nie je možné vstavbu podkrovia užívať ako obytnú plochu. Čo sa týka možného ohrozenia verejného záujmu, túto otázku stavebníci len ťažko dokážu sami posúdiť. Získaním stavebného povolenia, v ktorom budú zo zákona zohľadnené aj podmienky jednotlivých dotknutých orgánov na ochranu verejných záujmov, sa tak môžu chrániť pred rizikom, že v prípade spôsobenia škody vo sfére verejných spoločenských záujmov voči nim bude uplatnený nárok na náhradu vzniknutej škody alebo uložená pokuta (napr. nepovolený výrub drevín).

Jednoduchá stavba nemôže mať viac ako jedno nadzemné podlažie. Ktoré iné stavby sú definované ako “jednoduché stavby” a čo to znamená pre vás ako stavebníka?

Podľa ustanovenia § 139b Stavebného zákona jednoduché stavby sú definované ako:

a) bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie,

b) stavby na individuálnu rekreáciu (napr. rekreačné chaty a pod.),

c) prízemné stavby a stavby zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 15 m,

d) oporné múry,

e) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a hĺbka 6 m,

f) reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha má veľkosť od 3 m2.

Stavby uvedené v § 139b odseku 1 písm. c) a e) sa považujú za jednoduché stavby iba vtedy, ak z hľadiska požiarnej bezpečnosti je pre ich užívanie počet osôb určený podľa technickej normy, najviac však 30 osôb.

Za jednoduché stavby sa podľa § 139b ods. 3 výslovne nepovažujú tieto stavby: stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre požiarnu ochranu, stavby uránového priemyslu a jadrových zariadení a stavby čerpacích staníc kvapalných palív, skvapalnených plynov alebo stlačených plynov pre pohon motorových vozidiel, stavby prečerpávacích staníc horľavých kvapalín, horľavých plynov a stavby plniarní tlakových nádob horľavým plynom alebo horenie podporujúcim plynom.

Je teda jednoznačné, že jednoduchá stavba nemôže mať ďalšie nadzemné podlažie, pričom zákon rozlišuje medzi podlažím a podkrovím. Rozdiel medzi podkrovím a podlažím je ustanovený i v STN 73 7301 Budovy na bývanie, podľa ktorej “podlažie” je časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi konštrukciami. Taktiež vyhláška č. 532/2002 Z.z. vymedzuje pojem “podlažie“ ako dve najbližšie nad sebou nasledujúce horizontálne deliace konštrukcie.

Aký je praktický význam pre vás?

– ohlásenie stavby – jednoduchú stavbu, jej prístavbu a nadstavbu možno realizovať na základe ohlásenia len vtedy, ak tak určil stavebný úrad v predchádzajúcom územnom rozhodnutí (napr. pre lokality individuálnej bytovej výstavby),

– stavebné povolenie – stavebný úrad spojí územné konanie o umiestnení stavby so stavebným konaním pri jednoduchej stavbe alebo jej prístavbe a nadstavbe – tzv. zlúčené územné a stavebné konanie, ak sú podmienky umiestnenia jednoznačné vzhľadom na pomery v území; pri ostatných stavbách tak urobí za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny (§ 39a ods. 4 Stavebného zákona).

Spojené územné a stavebné konanie je administratívne menej rozsiahle a trvá kratšie.

Bežné udržiavacie práce môžete uskutočňovať aj bez ohlásenia. Ktoré to sú?

Udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie (tzv. bežné udržiavacie práce), sú najmä:

a) opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa,

b) opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí,

c) údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov,

d) výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň,

e) maliarske a natieračské práce.

Často to bez stavebného povolenia nepôjde! Kedy budete potrebovať vybaviť stavebné povolenie?

Odpoveď je jednoduchá!

Stavebné povolenie budete potrebovať vtedy, ak Vašu stavbu nemožno zaradiť ani pod jednu z vyššie uvedených kategórií. To znamená, že nejde o drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, pri ktorých postačí ohlásenie alebo bežné udržiavacie práce (tieto sa stavebnému úradu neohlasujú). Pamätajte aj na dôležitú vec, že drobnou stavbou nie je ani stavba, ktorej zastavaná plocha je síce menšia ako 25m2 (vrátane), ale neplní doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe.

Podľa ustanovenia § 55 ods. 1 Stavebného zákona sa stavebné povolenie vyžaduje v týchto prípadoch:

pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak,

– pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania;

– stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb (ide o zmeny stavieb, ku ktorým bolo vydané právoplatné stavebné povolenie pred ich dokončením a kolaudáciou aj zmeny dokončených stavieb zvyčajne po kolaudácii), najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Čo si treba predstaviť pod pojmom “zmena dokončenej stavby”?

Podľa ustanovenia §139b SZ sú to tieto prípady:

a) nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú,

b) prístavby, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou,

c) stavebné úpravy, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby.

Opäť vám pripomíname dôležitú vec!

V prípade nadstavieb a prístavieb, resp. iných foriem rekonštrukcie, pri ktorých sa mení výška alebo sa zväčšujú pôdorysné rozmery stavieb, je medzi laikmi zaužívaný názor, že pokiaľ je ich plocha menšia ako 25m2, ide o drobnú stavbu (ohlásenie), nesprávny.  Podľa § 55 ods. 1 Stavebného zákona ide o zákonom stanovený predpoklad – zmena stavby, kedy sa v každom prípade stavebné povolenie vyžaduje, Stavebný zákon nehovorí o ich minimálnej ploche, príp. výške t.j. nerobí rozdiel medzi zmenou stavby menšieho a väčšieho rozsahu.

Univerzálne  platný názor v praxi stavebných úradov však určite nenájdete, preto vám odporúčame nejednoznačné prípady konzultovať priamo s príslušným stavebným úradom, ktorý by vám mal pomôcť stanoviť aj rozsah potrebnej projektovej dokumentácie.

Na začiatku článku sme vám sľúbili, že opíšeme aj 4. možnosť, ktorá by mohla nastať.

Posúdenie špecifických prípadov, ktoré zákon nerieši dostatočne, bude vecou správnej úvahy stavebného úradu. Najčastejšie pôjde o prípady zatepľovania dokončených stavieb a budov. Stavebný zákon a aktuálne usmernenie Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR (súčasný názov “Ministerstvo dopravy a výstavby SR”) k problematike spôsobu povoľovania zmien dokončených stavieb – stavebných úprav súvisiacich so zmenou tepelnej ochrany budov dodatočným zatepľovaním stavieb (zatepľovanie budov) zo dňa 24.08.2.007 totiž kladú stavebným úradom za povinnosť, aby situáciu vyhodnocovali jednotlivo na základe svojej správnej úvahy.

Ako môže v praxi výsledok správnej úvahy stavebného úradu vyzerať?

Uviedli sme, že  pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti, postačí, keď ich ohlásite.

Ostatné stavebné úpravy vyžadujú stavebné povolenie vydané v  stavebnom konaní.

Zatepľovanie budov je možné charakterizovať ako zmenu dokončenej stavby uskutočnenú stavebnými úpravami, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (§ 139b ods. 5 písm. c) stavebného zákona) zväčšené len o hrúbku zatepľovacieho systému.

V zmysle záveru usmernenia ministerstva  na stavebné úpravy súvisiace so zatepľovaním budov alebo ich častí, ktoré spĺňajú kumulatívne všetky 4  kritériá podľa § 55 ods. 2 písm. c)  stavebného zákona:

a) v prípade jednoduchých stavieb (§ 139b ods.1 a 2 stavebného zákona) postačí ohlásenie stavby; v predmetnej veci je vždy v  právomoci stavebného úradu, aj v  takomto prípade vzhľadom na konkrétne okolnosti a skutočnosti, určiť ohlásené stavebné úpravy na stavebné konanie;

b) pri ostatných stavbách (napr. bytové budovy, nebytové budovy) posúdenie toho, či je potrebné stavebné povolenie je vecou správnej úvahy stavebného úradu. Spravidla určí ohlásené stavebné úpravy na stavebné konanie s  doplnením dokumentácie podľa § 7 vyhlášky č. 453/2000 Z.z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona v odôvodnených prípadoch aj s  projektovým hodnotením energetickej hospodárnosti budov podľa vyhlášky MVRR SR č. 625/2006 Z.z.

Pomohol vám článok zorientovať sa v problematike? Ak by ste nám chceli položiť doplňujúce otázky k téme článku, resp. informovať sa ohľadne konkrétnej ponuky služieb v oblasti stavebného inžinieringu – vybavenie stavebného povolenia na kľúč, smelo nás kontaktujte a spýtajte sa! Žijeme stále rýchlejšiu dobu,sme zavalení mnohými povinnosťami, preto už nie je ničím výnimočným, že svojimi „papierovačkami“ poveríte niekoho iného tak, ako sa napr. sami nebudete strihať alebo liečiť zápal pľúc či ošetrovať si svojpomocne zlomeninu.

Poznámka: Celé aktuálne platné a účinné znenie zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov nájdete na štátnom právnom a informačnom portáli Slov-Lex: https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1976/50/